Varsel om endring av detaljregulering for Hoppmannsknuten (planid 2010004, vedtatt 12.3.2015); Sinnes i Sirdal kommune
Sinnes og Sol tomteutvikling AS forbereder søknad til Sirdal kommune om flere mindre endringer i gjeldende reguleringsplan for Hoppmannsknuten. Omsøkte endringer omfatter fire hovedgrep som til dels legger føringer for andre justeringe
1) Tidligere planlagt rundløype rundt Hoppmannsknuten reduseres til en direkte trasé fra Hønedalen til Slottet: Den delen av løypa (FR6) som tidligere var tenkt å følge veien, inkludert skibro i nord (FR7), tas dermed ut mens sørlig trasé over toppen beholdes. Tilsvarende reduksjon gjøres også for angitt hensynssone – friluftsliv, merket H530. Der FR6 overlappes av H530 tillates maskinell opparbeiding av løype/spor. Manglende overlapp gjelder kun noen sidekorridorer av FR6 hvor hensikten er å sikre enkel adkomst fra ulike deler av feltet. I nord/nordøst gir fjerning av skiløype grunnlag for justering av enkelte tomter. Begrunnelsen for endringen er at løypetilbudet som er/blir tilrettelagt i området allerede er omfattende og bra og at tidligere planlagt «rundløype» ikke er vesentlig for løypetilbudet. Tiltakshaver har etter nærmere vurdering kommet til at det også følger en del ulemper med denne traséen, som at skibro ved avkjørsel fra V2 til V4 vil fremstå som en ruvende konstruksjon. I tillegg er det et poeng at ved fjerning av løype vest for Hoppmannsknuten vil man unngå sprengning av den naturlige skrenten som her har en tydelig profil i landskapet (FR7/FR12). Samtidig utgår behovet for oppføring av en større mur mellom vei V2 og skiløype. Samlet sett anses endringen å bidra positivt landskapsmessig (utvidet begrunnelse er gitt i siste avsnitt på neste side). For tiltakshaver vil endringen også innebære reduksjon av kostnader i denne delen av planområdet. I bestemmelsene fjernes alle referanser til tidligere planlagt skibro.
2) Bakken opp til Haugefjedl bygges opp i nedre del for å redusere maks stigning: Opprinnelig hadde denne bakken en stigning på 15,4% (opp til eksisterende skibro). Ved å bygge opp grunnen i nedre del og fase inn ny veigrunn mot eksisterende vei i toppen kan stigningen reduseres til 12,7%, noe som representerer en vesentlig forbedring. At veien bygges opp parallelt med eksisterende vei, betyr også mindre ulemper for atkomst til Haugefjedl og Brende Heia i anleggstida samtidig som gammel veigrunn ved ferdigstilling kan planeres inn i den nye veiens fundament. Overskuddsmasse kan utnyttes til øvrig byggeaktivitet i området. I bestemmelsene innlemmes følgende rekkefølgekrav:
· 9.05: Utbedring av vei/bakke opp til Haugefjedl og Brende Heia (areal merket V1) skal være utført innen det gis ferdigattest for den 20. hytta i planområdet.
3) Innlemming av bestemmelsesområder for veiskjæring og -fylling (se vedlegg 2): Areal tidligere regulert til annen veggrunn mellom vei og tomter justeres til fast bredde 2 meter og byggegrensene flyttes nærmere veien. Kombinert med dette avsettes det bestemmelsesområder (anlegg- og riggområde) som følger opprinnelig prosjektert fylling/skjæring. Bestemmelsesområdene vil da overlappe deler av tomtegrunn som ligger nært veien, og gjennom ny bestemmelse 7.02 legger de føringer for hvordan tomtene kan utnyttes. Begrunnelsen for tiltaket ligger i muligheten for å se vei- og tomteprosjektering i sammenheng ifm byggesøknad. Dette handler om flere forhold, som høydeforskjell, avstand, arealbeslag, VA-tilknytning og samordning/kombinasjon av terrenginngrep. Endringene i bestemmelsene øker handlingsrommet for ansvarlig prosjektør ved at pragmatiske løsninger (bruk av mur, terrassering, nivådeling av byggegrunn) og annen terrengtilpasning kan fremmes uten å måtte endre reguleringsplanen. Samtidig øker kravet til dokumentasjon når omsøkte tiltak berører opprinnelig prosjektering. I bestemmelsene tilføyes Anlegg- og riggområde under punkt 1.05, og følgende bestemmelser legges til:
· 7.02: Bestemmelsesområder for anlegg- og riggområde (merket Reg.best 7.02) omfatter prosjekterte veiskråninger som er del av veiens fundament og må vies et særlig hensyn ved tomteplanering og utbygging. Når det fremmes byggesøknad med grunnarbeid eller andre tiltak som berører områdene, må det dokumenteres at tomtas høydeprofil og snitt, inkludert eventuelle sikringstiltak i form av mur e.l., ivaretar veiens stabilitet på tilgrensende parti. Krav til søknad og dokumentasjon knyttet til veiens stabilitet gjelder også for mindre tiltak som berører bestemmelsesområdene selv om tiltaket i utgangspunktet ikke er søknadspliktig.
· 9.04: Dokumentasjon på utførte tiltak for å sikre veiens stabilitet skal fremlegges før ferdigattest gis for tiltak som berører bestemmelsesområder merket Reg.best 7.02.
4) Nytt reguleringsformål; Vann- og avløpsanlegg: Det er behov for etablering av en pumpestasjon på vestsiden av Hoppmannsknuten. Areal merket VA er plassert ved enden av vei V6 og har en ca utstrekning på 7x16 m. I bestemmelsene tilføyes Vann- og avløpsanlegg under punkt 1.03, og følgende bestemmelse legges til:
· 3.04: Innenfor areal regulert til vann- og avløpsanlegg, merket VA, skal det etableres pumpestasjon.
Vedlegg 1 viser 7 nummererte «soner» eller lokaliteter i planen der mindre justeringer er utført (flere henger sammen med hovedgrepene nevnt over). Disse handler om følgende:
1) Denne sonen omfatter tomtene 17-25, 31 og 40 samt del av tidligere planlagt rundløype inkl rampe for skibro. Størst innvirkning her har reduksjon av skiløype. Der rundløypa tidligere startet øst for bebyggelsen blir det i stedet en enkelt sving mot sør. Tidligere kobling/korridor mellom veinett og skiløype flyttes fra den øvre til den nedre stikkveien (mellom tomt 25 og 31). Begrunnelsen for dette er at terrengforhold og retning gjør dette til en bedre og tryggere inngang mot skiløypa. Når det gjelder fritidsbebyggelse, er intern tomtestruktur tilpasset ny arealsituasjon.
2) Denne sonen omfatter tomtene 9-12 inkl areal for nettstasjon, skrenten vest for disse (grøntareal og skiløype), del av veitrasé V2 og lekeareal f_LEK3. Utgangspunktet for justeringer her er at veien opp til slottet trekkes ut i en slak kurve som er bedre tilpasset landskap/topografi og at opparbeidet løypetrasé parallelt med veien går ut (den delen av FR6 som fremdeles inngår er ment som koblingstrasé mellom løypenett og vestlig del av feltet). Begge tiltakene gjør at behovet for sprengning reduseres til et minimum. Når det gjelder byggeområder, blir tomt 9 noe større. Tomt 11 og 12 blir også noe større ved at areal for nettstasjon foreslås flyttet til sone 5. Ellers kan det nevnes at lekområde f_LEK3 blir noe mindre/smalere ved forskyvning av veien.
3) Denne sonen omfatter kun tomt 43 og nordlig ende av stikkvei V5. Her er det lagt inn vendehammer ved enden av veien, noe som påvirker tomtegrensen. Tomta er utvidet litt i nordøst.
4) Denne sonen omfatter tomt 62, nordvestlig ende av vei V6 og del av tidligere grøntareal. Også her er det lagt inn vendehammer, noe som kombineres med avsetting av nytt areal for pumpestasjon. Veien er ellers forkortet slik at det skal bli lettere å finne en god planering/byggeløsning for tomt 4. Her er tomtegrensen utvidet i nord og øst.
5) Her innreguleres del av eksisterende vei i Fiskelia, som ikke var med i opprinnelig plankart. Ved sørøstlig ende av p-plass avsettes nytt areal for trafo (ca 6x6 meter).
6) Eneste endring her er at vendehammer inkluderes ved slutten av veien. Tomte- og byggegrense tilpasses.
7) Denne sonen omfatter del av hovedatkomst V1, bakke opp til Haugefjedl / Brende Heia samt sideareal mot plangrensen i øst. Endringen på vei/bakke er omtalt på forrige side (hovedgrep 2). Sideareal mot øst omfatter del av eksisterende vei. Her er det naturlig å planere ut gammel veigrunn for å la arealet gro til igjen. Dette tiltaket vil representere en betydelig investering for tiltakshaver, men vil bidra til en klar og viktig bedring av fremkommelighet og trafikksikkerhet på strekningen.
Omsøkte endringer vil gi fornuftig balanse i et kost-/nytteperspektiv. For omgivelsene vil den største verdien ligge i bedre landskapstilpasning. Ulempen ved opprinnelig planløsning var at veien rundt Hoppmannsknuten med skiløype på innsida kunne fremstå som en bred «krans» rundt toppen, en virkning som også ville bli forsterket av skibro, støttemurer og sprengning. Slike inntrykk får særlig betydning når utbyggingen ligger høyt i terrenget, hvor naturlig vegetasjon er sparsom/småvokst og terrenget har mye silhuettvirkning. En bonuseffekt ved fjerning av skibro og rundløype er at utbyggingen innenfor V2 kan trekkes litt ned, noe som gir mer rom mellom hyttene.
Rekkefølgebetemmelser og utbyggingsplan: Som følge av at skibro utgår er tidligere rekkefølgekrav om dette (under punkt 9.01) tatt ut. Det er samtidig tatt inn et nytt rekkefølgekrav om veiutbedring (9.05), som referert på forrige side. Opprinnelig plankart og bestemmelser la også til grunn at hovedatkomst V1 skulle utbedres, men tiltak var mindre i omfang og heller ikke omfattet av rekkefølgekrav. Rekkefølgebestemmelsene anses nå å gi et godt grunnlag for oppdatering/reforhandling av utbyggingsplan.
Ytterligere informasjon gis hos Karttjenester as v/ Jan Audun Bjørkestøl, mob 91 72 82 45. Eventuelle merknader må sendes skriftlig innen 3. mars til: Karttjenester as, Postboks 158, 4441 Tonstad, eller pr. e-post til janaudun@karttjenester.no.
Oppdaterte plandokumenter: nye planbestemmelser og planbestemmer som viser endringer mellom gjeldende og ny versjon