Varsel om endring av reguleringsplan for Brende Myrane (planid 2005004, vedtatt 16.6.2005) - Tjørhom i Sirdal kommune

Osli Eiendom AS forbereder søknad til Sirdal kommune om flere endringer i opprinnelig reguleringsplan for Brende Myrane hyttefelt øst for Tjørhom. Omsøkte endringer omfatter følgende:

1) Innregulering av 12 nye tomter - 10 langs avkjørsel/vei nord i feltet (100-109) og 2 i sørvest (110-111).

2) Etablering av ny avkjørsel på 60-70 meter (FV3) samt parkering (FP5) til de to tomtene i sør.

3) To nye areal for fellesparkering til tomtene i nord; FP3 og FP4.

4) Flytting/grensejustering av arealteiger direkte berørt av overnevnte punkter.

5) Rydding i gjeldende planbestemmelser (omfatter nye og eksisterende tomter).

Gjeldende reguleringsplan ble vedtatt i 2005, og deler av planområdet har siden blitt erstattet av nye delplaner (planid 2011004, 2011010 og 2014011). Derfor er dagens planområde noe redusert sammenlignet med opprinnelig plan. Siden det ikke introduseres nye reguleringsformål nå – ut over de som inngår i opprinnelig plan – er det valgt å ajourføre planen innenfor samme formålskategorier og symbolsett som før (tilh. PBL 1985). Fordelen med dette er at det aller meste av plankartet vil forbli identisk og gjenkjennelig med originalen (unntak gjelder arealjustering og nye formålsteiger). Samordning/integrering av nye og gamle planbestemmelser blir også enklere i en slik kontekst.

Fig 1: Nye elementer i nord vist med rødt omriss. Dette omfatter tomtene 100-109 samt p-arealene FP3 og FP4. Atkomstveien er prosjektert iht dagens beligghenhet, som gir noe arealavvik ift opprinnelig plankart

Fig 1: Nye elementer i nord vist med rødt omriss. Dette omfatter tomtene 100-109 samt p-arealene FP3 og FP4. Atkomstveien er prosjektert iht dagens beligghenhet, som gir noe arealavvik ift opprinnelig plankart

Fig 2: Nye elementer i sør vist med rødt omriss. Dette omfatter tomtene 110-111, vei FV3 og p-areal FP5. Rød pil viser flytting av berørt lekeareal. Det gjøres oppmerksom på at eksisterende vei innenfor tilgrensende plan 2011004 ligger noe lenger mot sør enn det som fremgår av kartet.

Fig 2: Nye elementer i sør vist med rødt omriss. Dette omfatter tomtene 110-111, vei FV3 og p-areal FP5. Rød pil viser flytting av berørt lekeareal. Det gjøres oppmerksom på at eksisterende vei innenfor tilgrensende plan 2011004 ligger noe lenger mot sør enn det som fremgår av kartet.

Endringer i plankart:

De nye tomtene i nord ligger i terreng som fra før er påvirket av veiutbygging. Ved at de utnytter en ubebygd skråning langs eksisterende vei vil de danne en naturlig link mellom dagens byggeområder. Ulempen er at terrenget stedvis er bratt, noe som gjør det mer krevende å finne optimal terrengutnyttelse og byggløsning. Her er det fire tomter som stikker seg ut, med følgende krav referert fra bestemmelsenes punkt 3.10:

− For tomtene 100, 101, 108 og 109 må terrengtilpasning og sikring av bygge-/tomtegrunn (forstøtningsmur, nivådeling av byggegrunn o.l.) dokumenteres i snittegninger levert sammen med byggesøknad.

En fordel med disse tomtene er at de ligger inntil eksisterende vei, noe som forenkler atkomst og gir en naturlig referanse for terrenginngrep. Utbygger har flere tanker om hvordan disse tomtene kan utnyttes; (1) styrking av sokkel med forstøtningsmur, (2) bygg som er smale på tvers av helningsretningen, (3) nivådeling av byggegrunn der for eksempel garasje kan være sokkeletasje og (4) bygge hyttene inn i terrenget. For å sikre fleksibilitet rundt ulike alternativ foreslås en mønehøyde på 7,5 meter for nye tomter. Dette anses akseptabelt siden tomtene kun har lokal eksponering og ikke bryter utsikten for andre hytter.

Når det gjelder tomtene i sør (110-111), ligger disse innenfor og litt høyere enn omkringliggende hytter. Atkomst planlegges via ny veiparsell (FV3), som har en lengde på 60-70 meter. Det er sammenhengende skog i hele dette partiet (opp til Kroknuten), noe som vil dempe byggenes fremtoning i landskapet. Nye tomter medfører ellers at lekeareal/akebakke FL1 må flyttes (se fig 2). Aketrasé vist i opprinnelig plankart er ikke opparbeidet fra før.

Alle nye tomter ligger i terreng bestående av morenemateriale, med enkelte partier av eksponert grunnfjell i veiskjæringer. Ordning med fellesparkering videreføres i tråd med gjeldende plan, og nye p-areal (FP3-5) er innregulert for å dekke behovet knyttet til nye hytter. Planen åpner likevel for at det kan etableres parkering på enkelttomter der forholdene «ligger til rette» for slik løsning, jf. bestemmelsenes punkt 3.15 (gjelder alle tomter).

Rydding i planbestemmelser:

Her vises det til vedlegg 1 (planbestemmelser), hvor endringer og tilføyelser er vist med hhv overstrykning og rød tekst. (På denne siden er tekst som er fjernet vist med kursiv.) Revisjonen omfatter fremdeles tidligere dispensasjoner/unntak, men det er lempet noe på de generelle retningslinjene som gjelder feltet som helhet. Samtidig er tekniske krav tilpasset gjeldende Kdp for Sirdal Nord (BYA i stedet for t-BRA, gesimshøyde erstattet med takvinkel). De viktigste endringene refereres under:

3.10 T-BRA for hver tomt er 150 m2 inklusiv frittliggende tilleggsbygg. For gnr./bnr. 19/81 er maks tillatt T-BRA 186 m2. Mønehøyde og gesimshøyde skal maks være henholdsvis 6,5 m og 4,5 m regnet fra gjennomsnittlig terrenghøyde. Jfr TEK §4.2: gjelder i hele planområdet. Maks BYA for hver tomt er 220 m², hvorav tilleggsbygg (bod, anneks, garasje e.l.) kan dekke inntil 35 m² BYA. Det tillates maks to tilleggsbygg per tomt. Mønehøyde skal ikke overstige 6,5 meter og takvinkel skal ligge mellom 18 og 34 grader.

3.15 Før byggearbeidet starter skal det opparbeides min. 1,5 parkeringsplasser til hver enhet. Disse skal være på felles parkeringsplasser. Det tillates ikke opparbeidet atkomstveg/parkering til enkeltenheter uten kommunens godkjenning. Der hvor tomter ligger inntil vei og det medfører beskjedne naturinngrep og liten sjenanse for naboer, kan parkering etableres på egen tomt. I slike tilfeller medregnes parkering (18 m² BYA per plass) innenfor tomtens samlede BYA.

3.27 Innenfor areal regulert til friluftsområder kan snø deponeres langs vei og p-områder der terrenget er flatt eller heller bort fra kjørbart areal.

Siste punkt (3.27) er innlemmet som følge av kommunens oppfordring om å se nærmere på behov knyttet til snøopplagring i forbindelse med brøyting.

Endringer i bestemmelsene omfatter planen som helhet mens endringene i plankartet har lokal virkning. Utenom nye arealteiger eller de som er flyttet (ca 10% av planområdet) er resten av plankartet identisk med gjeldende versjon. Planens historikk samt nærmere gjennomgang/konsekvensanalyse av foreslåtte endringer kan sjekkes i ny planbeskrivelse, som ligger på www.karttjenester.no under fanen Planvarsel (her ligger også plankart og bestemmelser i digital versjon).

Ytterligere informasjon gis hos Karttjenester as v/ Jan Audun Bjørkestøl, mob 91 72 82 45. Eventuelle merknader må sendes skriftlig innen 29. mars til Karttjenester as, Postboks 158, 4441 Tonstad, eller pr. e-post til janaudun@karttjenester.no.
 

Vedlegg 1: Planbestemmelser, revisjonsdokument

Vedlegg 2: Nytt plankart

Vedlegg 3: Planbeskrivelse